Сочи: Генеральный план развития принят. Что дальше?

НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ ООО "МЕМО", ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА ООО "МЕМО".

В статье председателя общественной организации "Градостроительный совет города – курорта Сочи", советника РААСН, кандидата архитектуры, доцента Ольги Козинской приводятся замечания и предложения участников "Градостроительного совета" по поводу проекта нового генерального плана развития Сочи на период до 2032 года.

14 июля 2009 года, просто, без фанфар произошло эпохальное событие в жизни курорта Сочи. В докладе главного архитектора г.Сочи О.В.Шевейко на последней перед летними каникулами сессии Городского собрания были коротко изложены основные положения нового генплана. Разработчики ответили на вопросы депутатов, депутаты проголосовали и утвердили Генеральный план развития города-курорта Сочи до 2032 г. Очень буднично, без ажиотажа закончился период безнаказанного градостроительного разбоя в городе Сочи. Событие подобного масштаба имело место в 1967 году, когда был согласован и утвержден на всех административных уровнях и, в значительной степени, реализован генеральный план развития города-курорта Большой Сочи.

Накал страстей отбушевал почти год назад, в августе 2008 года, после чего начался путь согласований, в том числе и с экологической и научной общественностью города Сочи, с местными жителями. Это была серьезная школа для проектировщиков, для граждан Сочи и для чиновников всех рангов. Общественный градостроительный совет взял на себя ответственность за организацию диалога сочинцев со всеми участниками процесса, ведь именно для сочинцев, то есть – для нас, разрабатывается этот сложный градостроительный продукт. Мы все – его потребители. Поэтому на всем продолжении разработки мы стремились к взаимопониманию и взаимодействию, о чем свидетельствует общий характер претензий и замечаний к Генеральному плану как со стороны Градсовета, так и со стороны администрации и Горсобрания, которые были сформулированы еще в августе - феврале. Отрадно отметить, что мы пришли к конструктивной работе, несмотря на множество сложностей самого разнообразного характера. 13 июля 2009 г., в итоге встречи рабочей депутатской группы с разработчиками Генерального плана, с представителями Градсовета и других общественных организаций, из 18 критических позиций остался пока неразрешенным вопрос о конфигурации городской черты и границы Национального парка и статуса его земель, попадающих в зону городской черты.
 
ОУ "Градостроительный Совета города-курорта Сочи", рассмотрев материалы доработки "Документов территориального планирования агломерации Сочи, 3600 кв. км, включая прилегающие территории", (ОАО "ГИПРОГОР", г.Москва и ФГУП "РосНиПиУрбанистики", г.Санкт-Петербург), представленные в июле 2009 года, к сессии городского собрания Градсовет подготовил предложения к протоколу утверждения проекта нового генерального плана развития Сочи на период до 2032 года, в котором отметил следующее:

1. Без генерального плана невозможно рациональное землепользование и цивилизованное градостроительное развитие курорта Сочи, но Генеральный план - только один из документов управляемого развития территорий, он не может быть практически реализован без правил землепользования и застройки, проектов планировки, проектов застройки, информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Тот факт, что Генеральный план вынесен на утверждение без предусмотренных Градостроительным законодательством обязательных нормативных документов Краснодарского края и Городского собрания Сочи, регламентирующих состав и порядок принятия генерального плана муниципального образования, является серьезным осложняющим обстоятельством.

2. Утверждение генерального плана открывает путь к созданию системы документов по застройке территорий, что должно быть установлено "Планом реализации генерального плана".

3. Вопреки требованиям Градостроительного кодекса РФ, разработка нового генерального плана муниципального округа города-курорта Сочи происходила в сложных условиях:

3.1. отсутствия утвержденной в установленном порядке схемы территориального планирования РФ, схемы территориального планирования Краснодарского края и территориального планирования муниципального округа Сочи, меняющейся законодательной, нормативной и правовой базы, и недостатка исходной информации, в том числе, необходимого картографического материала, документов, регламентирующих условия землепользования ООТ (лечебных местностей, рекреационных зон, санитарных, водоохранных зон, зон ГСО, территорий природных и историко-культурных памятников и т.д.)

3.2. непрекращающегося расхищения земель курорта, увеличения функциональных и социальных диспропорций в его развитии, дефицита территорий для развития туристско-курортного комплекса, транспортной системы и т.д.

4. Основные положения генерального плана развития города-курорта Сочи предусматривают:

• Численность постоянного населения возрастет с 400 тысяч жителей до 433 тысяч к 2014 году и до 518 тысяч к 2032 году.
• Жилищная обеспеченность возрастет с 18 до 38 м²/ чел.
• Объем жилищного строительства увеличится до 500-800 тыс. м² год.
• Территория застройки с этажностью более 6 этажей – 630 га, до 6 – 640 га, малоэтажной застройки - 3000 га.
• Емкость санаторного и гостиничного фонда увеличится до 220 тыс. мест, емкость частного сектора до 400 тыс. мест.
• Поток рекреантов увеличится с 4 млн.\год сегодня до 8.3 млн.\год отдыхающих к 2032 году.
• Исходя из этих показателей, дефицит территорий под застройку курорта обозначен почти в 5000 га, которые предлагается изъять из состава с/х земель.
• Предлагается сдвиг развития в Лазаревский район, более полное использование его приморских и глубинных территорий.
• Новые виды инженерного и транспортного оборудования, перенос железной дороги в удаленный от моря транспортный коридор, который должен обеспечить пассажироперевозки до 13 млн. человек в год и обеспечить потребность курорта в грузоперевозках. Возвращается морское сообщение: порт Сочи снова становится круизным, возрождаются 15 портопунктов для внутригородских пассажирских перевозок.
• Создается логистический центр в Адлере, проектируются две внешние объездные дороги от аула Наджиго до Галицино и до Кудепсты, дублер Курортного проспекта, автомагистраль – Адлер - Веселое.
• Разрабатывается генеральная схема очистки курорта, в которой предусмотрена утилизация ТБО, определены участки временного складирования в районе Буу и Хобза, рекультивация Лоосской и Адлерской свалок и многое другое.

Разделяя цели "Устойчивого развития Сочинского курорта", декларированные разработчиками, Градсовет поддерживает ряд основных положений нового генерального плана, раскрывающих пути более эффективного использования пока ещё не совсем утраченного потенциала Сочи, как морского, бальнеологического, питьевого и горноклиматического курорта:

Во-первых, новый генеральный план развивает идеи прежних генеральных планов по усовершенствованию территориального деления путем формирования 8 курортных районов, включая Краснополянский, по границам бассейнов основных рек курорта Сочи.

Во-вторых, устанавливается приоритет ведущих градообразующих отраслей курортной и природоохранной, ресурсы которых определяют потенциал курорта по балансу постоянного и временного населения, емкости санаторно-курортной базы, интенсивности туристского потока, мощности инженерно-транспортной системы.

В-третьих, намечается устранение нарастающего дефицита общекурортной территории за счёт установления границ и режимов 1-й и 2-й зон ГСО в соответствии с законодательством о курортах, выноса железной дороги с береговой полосы курорта, разуплотнения центральных районов курорта, освоения предгорных территорий и пр.

В-четвёртых, предусматривается восстановление субтропического сельскохозяйственного производства, реконструкция и развитие усадебной застройки и фермерских хозяйств, развитие агротуризма.

В-пятых, перенос административно-делового центра курорта из Приморской зоны, снижающий транспортные потоки в исторической части Сочи.

В-шестых, новая транспортная схема Сочи, включает не только новые транспортные морские, воздушные, железнодорожные, автомобильные трассы и коридоры, но и нетрадиционные для России, зарекомендовавшие себя на мировых курортах (канатные, лёгкое метро и т.д.). Более того, намечено включить Сочи в транснациональный туристский транспортный коридор вокруг Чёрного моря в соответствии с подписанным соглашением по этому вопросу 12 причерноморских государств, в том числе и Россией.

В-седьмых, предусмотрено восстановление и развитие культурно-исторических и природных памятников сочинского региона, сохранение визуально-ландшафтных достоинств курорта, чтобы повысить качество и технологический уровень сочинского турпродукта.

В-восьмых, Олимпийский комплекс рассматривается с позиций наращивания спортивно-оздоровительной составляющей сочинского туристско-курортного комплекса, предлагается переориентация части сочинских здравниц на реабилитацию спортсменов после проведения Зимней олимпиады 2014 г.

Градсовет удовлетворен тем, что наши позиции совпали с позицией проектировщиков Горсобрания и сегодняшней администрации г.Сочи, и все же, несмотря на исключение многих спорных решений, обращает внимание на то, что в Генеральном плане по-прежнему остаются неприемлемые решения, которые влекут за собой опасные экологические и социальные, а также и экономические последствия, как то:

• По Адлерскому району, - Адлер как технопарк Олимпиады, включающий транспортный коридор и коммунальный комплекс по левому берегу Мзымты, создание временных поселений для более чем 100 тысяч строителей.
• Имеретинский проект - нарушение 500-метровой водоохраной зоны, зоны охраны водно-болотных угодий, зон ГСО месторождения лечебных грязей и поглощение застройкой площади предполагаемого Орнитопарка, грузовые порты вместо пляжей, отселение жителей Имеретинки,
• Краснополянский проект - чрезмерная урбанизация зоны формирования краснополянского месторождения минеральных вод, месторождения пресных вод, ставящая под сомнение перспективы устойчивого водоснабжения курорта, не говоря о других экологических последствиях.
• По Хостинскому району – увеличение численности населения, застройка карстовых зон Ахунского массива, оползневых прибрежных территорий. Слава Богу, одиозные острова будут исключены разработчиками из материалов Генплана.
• По Центральному району – утрата курортных, увеличение деловых функций, увеличение плотности застройки и населения, недостаточность зеленых зон и общественных пространств.
• По Лазаревскому району – недоиспользование его курортного потенциала.

Степень урбанизации курорта, предусмотренная генеральным планом, находится на грани допустимых антропогенных и техногенных нагрузок, а по Центральному, Хостинскому, Адлерскому районам – нагрузки превышены.

В генеральном плане недоучтены риски опасных экологических, экономических, социальных последствий превышения допустимых антропогенных и техногенных перегрузок на всю экосистему Большого Сочи, но особенно, Красной Поляны и Имеретинской низменности - мест основных стратегических курортологических запасов крупнейшего курорта страны. Поэтому градсовет видит необходимость дальнейшего уточнения и корректировки основополагающих параметров развития курорта.

Учитывая, что доработанный проект нового генерального плана развития Сочи стратегически нацелен на формирование туристско-курортного центра мирового уровня и вхождение Сочи в 200 самых благоприятных для проживания и отдыха городов мира, и содержит основу для дальнейшей работы над проектами планировки 8 курортов - планировочных округов в составе системы Сочинского курорта, - в соответствии со статьей 24 Градостроительного кодекса РФ, статьей 24 Устава города-курорта Сочи, с учетом протокола и заключений о результатах общественного обсуждения Градсовет предлагает:

1. Утвердить генеральный план городского округа города Сочи в целом, как рамочный документ развития курорта, параметры, которого будут уточняться в последующих документах планирования, направленного на оптимальный уровень нагрузок на экосистему Большого Сочи.

2. Подготовить 5-летний "План реализации генплана", с учетом специфических условий разработки генплана, предусмотреть:

• Разработку Положений о федеральном городе-курорте Сочи, с учетом Закона РФ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", нормативных и регламентирующих документов Краснодарского края и Городского Собрания Сочи,
• Внесение корректив в материалы Схемы территориального планирования Краснодарского края, в части городского округа Сочи, на основе материалов "Разработки документов территориального планирования агломерации Сочи, 3600 кв.км, включая прилегающие территории", для взаимоувязанного размещения объектов градообразующей базы Черноморского курортного региона (порты, ж\д и автомобильные связи, воздушное сообщения, туристские маршруты), с учетом необходимости разработки консолидированной схемы курортного региона ЮФО и Абхазии, для определения мероприятий по сдерживанию росту численности населения города и роста отраслей, не связанных с развитием курорта.
• Подготовку топографической подосновы в М1:10000 на всю территорию курорта, проведение комплекса исследований состояния рекреационных ресурсов и историко-культурного наследия в целях уточнения емкости курорта, подготовить нормативную базу реализации генплана Сочи как курорта мирового уровня.
• Проведение инвентаризации спорных территорий между Национальным парком и Муниципалитетом Сочи.
• Разработку и утверждение Градостроительного Устава города-курорта Сочи (основные положения генплана и инструменты его реализации), а также системы документов:

- Правила землепользования и застройки,
- Проекты планировки 8 курортов – эколого-планировочных округов в масштабе 1:10000 с проектами планировки первоочередных архитектурно-планировочных районов в масштабе 1:5000 или 1:2000,
- Проекты застройки микрорайонов,
- Информационную систему обеспечения градостроительной деятельности.

• По истечении 5 лет (срок дейстия Плана реализации генерального плана) проект корректировки генерального плана города-курорта Сочи.

3. Для уточнения перечня необходимых доработок в Техническом задании на разработку "Плана реализации генерального плана города-курорта Сочи" создать редакционную комиссию с участием представителей общественных организаций, принимавших участие в общественном обсуждении генплана. К подготовке Технических заданий на проекты планировки 8 районов привлечь представителей общественных организаций. Предусмотреть:

• расширение границ курортной зоны с приведением застройки в соответствие с функциональным назначением территории первой и второй зоны санитарной охраны курорта, создание зелёной парковой зоны вдоль береговой полосы, прежде всего, в рамках создания охранных зон по всем выявленным природным и культурно-историческим туристским ресурсам на территории Сочи;
• создание общекурортной набережной, высвобождение и наращивание пляжной полосы для общекурортных нужд, выявление возможных пространственных связей жилых и общественных территорий с морем;
• создание международного реабилитационно-спортивного комплекса для отечественной и мировой спортивной общественности в дополнение к существующим функциям курорта на базе объектов Олимпиады-2014;
• создание 2-х транспортных обходов, один из которых обеспечивает подключение Сочи к туристскому транспортному кольцу вокруг Черного моря, в соответствии с соглашением 12 причерноморских государств, подписанных Россией, второй – разгружает внутригородские перевозки от транзитного движения;
• перенос железной дороги в коридор обходной магистрали с реконструкцией ж\д полотна под внутригородской пассажирский транспорт в целях рассредоточения посетителей по всей протяженности пляжной полосы;
• возрождение пассажирского назначения порта Сочи и круизного туризма, возвращении морского прибрежного сообщения в систему общегородского пассажирского транспорта, с реконструкцией 15 причалов и портопунктов;
• вынос административного центра курорта с береговой зоны с созданием сдвинутой вглубь системы центров курортных районов и нового административно-делового центра федерального города-курорта;
• создание системы национальных культурных центров и этнографических поселений, природных заказников;
• создание научного, образовательного, конгрессного и других центров;
• условия сохранения сельского уклада, возможностей развития приусадебного хозяйства и пастбищного животноводства, с перспективой развития низкоплотной усадебной жилой застройки сельского типа, удобных связей с морем и создания для сочинцев привлекательных условий проживания в экологически благоприятных территориях низкогорья и развития агропромышленного комплекса и оптимального сохранения с\х угодий и фермерских хозяйств в качестве объектов агротуризма;
• границы исторического ядра Сочи на основании материалов генерального плана 1990 г. и обеспечить разработку всех природоохранных зон и охранных зон историко-культурного наследия на всей территории Сочи для обеспечения активного развёртывания культурно-исторических, цивилизационных, познавательных, научных, экологических, этнических и других современных направлений развития туризма;
• оптимальное соотношение постоянных и временных жителей, с целью обеспечить приоритетную занятость сочинцев в курортной и природоохранной отраслях экономики. Принять за основу расчета не только демографические показатели, а и градообразующие рекреационные ресурсы, с целью расчета емкости курорта на перспективу, в соответствии с его возможностями;
• меры по снижению плотности постоянного населения с доведением ее до нормативной в зонах реконструкции. Дать предложения по дезурбанизации Центрального и Хостинского районов с выходом на нормативы по обеспечению туристов и горожан садово-парковыми территориями по нормативам для городов-курортов;
• технико-экономические сравнения вариантов внедрения экологически чистых технологий по комплексу инженерных систем, альтернативных видов транспорта и маршрутов, приемлемых для Сочи. Проанализировать альтернативные пути дублирующих транспортных маршрутов и видов транспорта, в том числе из центральной части Сочи и из Адлерского района на Красную Поляну, минуя пойму горной заповедной реки Мзымта, исключив стягивание всех инженерно-транспортных потоков в одном горном ущелье;
• снижение плотности застройки Имеретинской низменности до уровня соответствия международным стандартам, полностью обеспечив эти комплексы всей необходимой туристско-курортной инфраструктурой современного технологического уровня, включая комфортный доступ к пляжной полосе.

Градсовет обращает внимание на следующие проблемы, которые не нашли решения, в представленных материалах:

1. Пока не ясны механизмы приостановки утраты территориальных ресурсов развития в прибрежной полосе курорта: в зонах общего пользования - территориях зеленых насаждений и пока единственного транспортного коридора курорта, в зонах стратегических бальнеологических запасов, в первой и второй зонах горно-санитарной охраны, которые нарушены бессистемной застройкой.

2. Не проработаны пути устранения превышения пределов допустимой урбанизации на территории Центрального и Хостинского районов. Проектные показатели генплана по плотности населения не везде соответствуют нормативным требованиям, особенно по условиям сейсмических зон в Центральном районе города-курорта.

3. Ряд основополагающих параметров нуждаются в непременном уточнении: численность постоянного и временного населения, ограничения и потребности природоохранной отрасли. Предлагаемые новым генеральным планом на расчетный срок (2032 год) показатели численности постоянного населения в 517,7 тысяч человек и рекреационного потока в 8,3 млн. отдыхающих в год пока не сбалансированы с рекреационной емкостью города-курорта и с современными технологиями создания конкурентоспособного турпродукта Сочи. Мощность туристско-курортной отрасли следует подвергнуть более тщательной ресурсной проверке. В результате проверки будут уточнены реальные потребности в территориях и их ресурсное обеспечение

4. Нет предложений по созданию непрерывной системы зеленых насаждений общего пользования и системы общественных пешеходных пространств, связывающих жилые районы с пляжной полосой. Связанный с дефицитом территорий и зеленых насаждений общего пользования спорный вопрос по изменению черты городских и сельских поселений курорта может быть решен без изменения Статуса ООПТ в составе земель Нацпарка, посредством организации режимов и благоустройства, допускающих рекреационную деятельность.

5. Не найдено решение по системе управления отходами и достижению нулевого баланса в обращении с ними.

6. Проект предолимпийского строительства, эксплуатации и постолимпийского перепрофилирования грузового порта в Имеретинской бухте не увязан с перспективами сохранения и развития здесь уникальной на всём побережье и остро дефицитной пляжной полосы курорта, тем более с учетом создания огромного гостиничного комплекса и его туристско-курортным обеспечением.

Необходимо в целях реализации Генерального плана:

1. Создание рабочей группы (согласительной комиссии) по подготовке "Плана реализации генерального плана города-курорта Сочи", с сопровождением со стороны общественных организаций и разработчиков нового генплана. Предусмотреть в нём меры по повышению технологического уровня и конкурентоспособности сочинского турпродукта, формирования основ экологической политики развития Сочи как курорта мирового уровня, внедрение системы экологического менеджмента и выделение под эти мероприятия необходимых финансовых источников и ресурсов.

2. Для недопущения дальнейшего нарастания диспропорций в развитии города-курорта, до утверждения генерального плана, приостановить проектирование и строительство объектов, проведение публичных слушаний по объектам, не соответствующим решениям генерального плана и не обеспеченным комплексной градостроительной документацией. Подобный подход, практикуется сегодня в Москве и во многих других городах, особенно в странах с высоким уровнем развития туризма (США, Франция, Италия, Испания, Швейцария, Турция и др.) для обеспечения максимально благоприятных комфортных условий пребывания туристских потоков и проживания местного населения.

3. Утвердить Зоны горно – санитарной охраны в полном соответствии с Федеральным законом "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" от 23 февраля 1995 г. № 26, Законом Краснодарского края "О природных лечебных ресурсах, лечебно – оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" от 23 июля 1996 года и Генеральным планом города Сочи 1967 г. В материалы генплана в первоочередном порядке включить утверждаемые границы 1, 2, 3 зон горно-санитарной охраны курорта в соответствии с требованиями ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах". Без ясности по этим границам и их утверждения градостроительная стратегия курорта вообще утрачивает смысл.

4. На основе утвержденного Генерального плана, в соответствии с ГК РФ следует разработать и утвердить следующие документы:

• Комплексную схему транспортного и пешеходного движения,
• Схему организации туристских потоков,
• Комплексную схему охраны окружающей среды,
• Комплексную схему охраны историко-культурного наследия,
• Комплексную схему развития агропромышленного комплекса и агротуризма,
• Комплексную схему инженерной подготовки и противооползневых мероприятий,
• Генеральную схему очистки города-курорта,
• Генеральную схему озеленения и благоустройства,
• Комплексную схему зон общего пользования,
• Генеральную схему берегозащиты,
• Комплексную схему организации поверхностного стока.

6. В целях доступности для ознакомления с Генеральным планом, своевременным и достоверным информированием населения о планах и механизмах его реализации, разработать:

Макет нового генерального плана, в том числе с отражением перспективы образования восьми курортных образований, Олимпийских объектов и объектов строительства первой очереди.

Книгу-альбом "Генеральный план города-курорта Сочи" с изложением материалов общего доступа (рекомендуемые форматы А4, А3).
Интерактивную презентационную систему, позволяющую в режиме реального времени демонстрировать концептуальную модель застройки и развитие города Сочи в соответствии с разработанными материалами, как на персональных компьютерах на совещаниях в офисах, так и на крупных плазменных панелях на выставках и презентациях. Оптимально разработанная система должна содержать: интерактивную трехмерную сцену застройки и интерактивную систему контроля и мониторинга, в том числе строительства олимпийских объектов в г. Сочи к Олимпиаде – 2014.

И хотя финансовый кризис ставит под сомнение реалистичность многих решений генерального плана на ближайшее будущее, времени на пессимизм у нас нет. Надо принимать срочные меры к тому, чтобы Генеральный план стал документом Комплексного управления развитием города-курорта Сочи и реконструкции его, для начала, во всероссийскую здравницу, а в перспективе - преобразования его в курорт мирового уровня.

14 июля 2009 года